전세계약갱신청구권 집주인이 거짓말했는지 알아보는 방법 및 손해배상금액

 

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권이란 임차인의 주거안정을 위해 20년 7월 도입된 법으로 임차인이 전세집에 추가로 2년 더 살고 싶다는 의사표현을 하면 집주인은 특별한 사유가 없는 한 2년 동안 계약을 연장해주어야 하는 법입니다.

묵시적 갱신을 한 것은 계약갱신청구를 했다고 보지 않으며 묵시적갱신이 된 후에도 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 즉, 2018년 2월 1일에 최초 계약을 하고 2020.2.1일에 계약기간이 끝난 뒤 묵시적갱신이 된 상태라면 2022년 2월 1일에 계약갱신청구권을 요구할수 있습니다.

그리고 계약할 때 계약갱신청구권을 사용하지 않는 다는 특약을 걸었다고 해도 효력은 없다는 점도 참고해 주시기 바랍니다.

계약갱신청구권	내 용
횟수	1회 (최초 2년 계약 후 1회에 한해서 연장하여 계약할 수 있음)
행사기간	계약 만기 6개월 전부터 2개월
행사방법	문자, 전화(음성기록 ), 내용 증명 등
행사효과	-임대차 계약 2년 연장(총 4년) -묵시적갱신 상태에서도 계약갱신청구권 사용 가능 -계약갱신 청구권을 사용하지 못 한다는 특약은 효력이 없음 -갱신 후 세입자는 계약해지가능(의사전달 후 3개월 뒤 효력발생)
갱신거절	갱신청구권을 사용한다고 하더라도 임대인(집주인)에게 거절할 만한 사유가 있다면 집주인도 거절할 수 있음
신고기관	-대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 하면 됨 -전화 : 02-6941-3430 -홈페이지 바로가기

행사방법은?

계약갱신을 청구할 때 특별한 양식이나 서류는 필요하지 않습니다. 하지만 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 예를 들어 문자로 계약갱신을 했다면 문자를 삭제 하지 않고 보관해야하며 전화통화를 통해 계약갱신을 했다면 음성녹음을 보관해야 합니다.

그리고 우편의 경우 계약기간이 만료 되는 시점까지 집주인이 계약갱신의 내용을 통보 받아야 한다는 점도 기억해 주시기 바랍니다.

 

 

거부할수 있는 사유는?

임차인에게 유리하기만 한 계약갱신청구권이지만 집주인도 특별한 사유가 있다면 거부할 수 있습니다. 그 사유는 다음과 같습니다.

• 임차인이 2기의 차임액(월세)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속에 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우
• 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인과 임차인이 서로 함의해 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 해당주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
• 해당주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축 해야하는 경우
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

>>>직계존비속 : 임대인의 직계존속, 직계비속을 말하며 집주인의 자녀와 부모가 함께 사는 경우에도 인정됩니다. 하지만 배우자 홀로 전입신고를 하여 사는 경우엔 인정되지 않습니다.(배우자만 세대분리해 실제 거주한다고 속일 수도 있기 때문에)

>>>상당한 보상에 대한 기준은 없습니다.

>>>세입자가 거주하고 있는 주택도 매도할 수 있습니다. 세입자가 거주 중인 주택이라도 매도하는데는 문제가 없으며 집주인이 바뀌더라도 기존 세입자는 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

거짓말했는지 알아보는 방법은?

전세값이 급등하는 시기에 임차인은 기존 시세로 저렴하게 거주할 수 있어서 임차인에게는 너무나 좋은 법이지만 집주인 입장에서는 손해를 보게 되기 때문에 집주인 중 간혹 본인이나 자녀가 거주할 예정이라고 거짓말을 하고 세입자를 내보내는 경우가 발생하기도 합니다. 하지만 이런 경우 집주인이 거짓말을 했는지 알아볼 수 있는 방법이 있습니다.

전세를 살았던 임대차 계약서를 가지고 주민센터를 방문하면 임대차 목적물, 임대인 임차인 인적사항, 확정일자부여일, 차임 보증금, 임대차 기간 등을 알 수 있습니다.

 

그리고 집주인이 거짓말을 했다면 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 하면 됩니다. 

• 전화 : 02-6941-3430
• 홈페이지 바로가기

손해배상 금액 산정하기

실거주 사유를 내세워 계약갱신요구권을 무력화 시킨 집주인에게 손해배상 책임을 부담하도록 법에서 정하고 있기 때문에 집주인이 거짓말을 하여 세입자의 계약갱신요구권을 거절하였다면 세입자는 집주인에게 손해 배상을 청구 할 수 있습니다. 손해배상액은 아래방법 중 가장 큰 금액으로 청구할 수 있습니다.

• 갱신거절 당시 환산 월차임 3개월 분
• 새로운 임대차계약 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 차액의 24개월 분
• 갱신거절고 인해 임차인이 입은 손해액 (보통 이사, 부동산 중개 수수료 등)

집주인 실거주 기간?

그렇다면 집주인은 계약갱신을 거절하고 얼마나 거주해야 다시 주택임대를 할 수 있을까요? 바로 2년 입니다. 계약갱신청구를 했을 때 임차인이 거주할 수 있는 기간인 2년동안 집주인이 거주해야하며 거주하지 않더라도 최소 2년동안은 새로운 임차인을 구할 수 없습니다.

 

전세계약갱신청구권에 대해 알아보았습니다. 임차인에게 유리한 법으로 세입자가 계약갱신을 요구한다면 집주인은 특별한 사유가 없다면 2년더 계약을 연장해주어야 하며 세입자는 계약갱신이 된 후에도 계약을 해지할 수 있습니다. 만일 집주인이 본인이나 직계존비속이 거주한다고 속이고 계약갱신을 거절했다면 세입자는 손해 배상도 받을 수 있습니다.

 

 

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